Atbilde Valsts zemes dienestam par tÄ aprÄ“Ä·inÄtajÄm "lieliskajÄm" kadastrÄlajÄm vÄ“rtÄ«bÄm
ArtÅ«rs Žuromskis* · 26.07.2020. · Komentāri (0)Man prieks, ka ir uzsÄkta publiska diskusija par 2022. gada projektÄ“tÄs kadastrÄlÄs vÄ“rtÄ«bas (ne)atbilstÄ«bu tirgus vÄ“rtÄ«bai un nav izdevies mÄ“Ä£inÄjums veikt sabiedrisko apspriešanu pa kluso, izsludinot MK noteikumu projektu par kadastrÄlo vÄ“rtÄ«bu bÄzi 2022.-2025. gadam 2020. gada 15. jÅ«lijÄ un paredzot tam tikai divas nedēļas – lÄ«dz 2020. gada 28. jÅ«lijam, pašÄ atvaļinÄjumu laika pilnbriedÄ.
Es savÄ rakstÄ apzinÄti vÄ“l neizmantoju salÄ«dzinÄjumu starp 2022.gada projektÄ“tÄm kadastrÄlÄm vÄ“rtÄ«bÄm un sertificÄ“tu nekustamÄ Ä«pašuma vÄ“rtÄ“tÄju veiktajiem novÄ“rtÄ“jumiem un esmu rakstÄ korekti minÄ“jis iespÄ“jamos riskus, kas saistÄ«ti ar iespÄ“jamu patiesÄs darÄ«juma cenas neuzrÄdÄ«šanu, tomÄ“r esmu veicis arÄ« darÄ«jumu salÄ«dzinÄšanu ar piedÄvÄjumiem un, piemÄ“ram, par darÄ«jumiem ar dzÄ«vokļiem RÄ«gÄ esmu norÄdÄ«jis arÄ« uz darÄ«jumu korektu korelÄciju ar publiskajiem piedÄvÄjumiem, lÄ«dz ar to nav pamata aizdomÄm, ka šajÄ nejauši izvÄ“lÄ“tÄ darÄ«jumu kopÄ bÅ«tu iekļauti darÄ«jumi ar mÄkslÄ«gi pazeminÄtÄm cenÄm.
AtgÄdinÄšu, ka nekustamÄ Ä«pašuma vÄ“rtÄ“šana LatvijÄ ir reglamentÄ“ta profesija, un varu mierinÄt Valsts zemes dienestu (VZD) un sabiedrÄ«bu kopumÄ, ka arÄ« salÄ«dzinÄjums starp sertificÄ“tu vÄ“rtÄ“tÄju tirgus vÄ“rtÄ«bas vÄ“rtÄ“jumiem un projektÄ“tajÄm kadastrÄlajÄm vÄ“rtÄ«bÄm ir jau tapis Latvijas Īpašumu vÄ“rtÄ“tÄju asociÄcijas biedru vidÅ« un tas tiks iekļauts arÄ« LĪVA (Latvijas Īpašumu vÄ“rtÄ“tÄju asociÄcija) argumentÄcijÄ. Varu pateikt priekšÄ, ka rezultÄti nav VZD iepriecinoši.
Es savÄ analÄ«zÄ“ apskatÄ«ju aktuÄlÄkos pÄ“dÄ“jÄ gada darÄ«jumus – pÄrsvarÄ tie ir no 2019. gada, jo 2020. gada sÄkumÄ Ä¼oti bÅ«tiski mazinÄjÄs darÄ«jumu skaits, taÄu, atbildot uz VZD pÄrmetumiem, vÄ“los norÄdÄ«t uz to, ka saskaÅ†Ä ar VZD pašu publicÄ“to nekustamÄ Ä«pašuma cenu indeksu valstÄ«1 darÄ«jumu cenÄm manis apskatÄ«tajÄ periodÄ kopumÄ vajadzÄ“tu bÅ«t vÄ“l augstÄkÄm nekÄ iepriekšÄ“jos periodos, ko VZD izmantojusi savos aprÄ“Ä·inos. KÄ tad var izskaidrot, ka daudzu notikušo darÄ«jumu summas ir zemÄkas nekÄ prognozÄ“tÄs kadastrÄlÄs vÄ“rtÄ«bas? Vai visiem darÄ«jumiem ir bijis piespiedu raksturs vai darÄ«juma puses apzinÄti slÄ“pušas patieso darÄ«juma cenu?
ProblÄ“mas bÅ«tÄ«ba slÄ“pjas kadastrÄlÄs vÄ“rtÄ“šanas metodoloÄ£ijÄ, kas pÄ“c bÅ«tÄ«bas nav bijusi mainÄ«ta vairÄkus gadu desmitus. TÄs lielÄkie trÅ«kumi, kas šobrÄ«d noveduši pie neatbilstoša rezultÄta, manuprÄt, ir vairÄki.
KadastrÄlÄ vÄ“rtÄ“šana notiek zemei un apbÅ«vei atsevišÄ·i (lÄ«dz ar to tiek veikts mÄkslÄ«gs sadalÄ«jums), taÄu salÄ«dzinÄmie darÄ«jumi notiek ar vienotu objektu (zemi ar apbÅ«vi kopÄ vai dzÄ«vokļa Ä«pašumu, kurÄ ietilpst domÄjamÄs daļas no zemes un apbÅ«ves)!
InformÄcijas bÄze, kas tiek pielietota kadastrÄlajÄ novÄ“rtÄ“šanÄ, ir nepietiekama – nav pieļaujams aprobežoties tikai ar kadastra datiem, un iztrÅ«kst informÄcijas analÄ«ze no tirgus (t.sk. par tirgus nomas maksÄm), piedÄvÄjumiem, BÅ«vniecÄ«bas informÄcijas sistÄ“mas utt.
Ir novÄ“rojama subjektÄ«va pieeja, nosakot standarta objektus, ko izmanto vÄ“rtÄ«bas bÄzes izstrÄdei, un subjektÄ«vi korekcijas koeficienti, ar kuriem tiek veikta bÄzes vÄ“rtÄ«bas korekcija konkrÄ“tajam objektam (piemÄ“ram, korekcijas koeficients par zemes apbÅ«ves intensitÄti).
Netiek pielietotas visas izmantojamÄs atbilstošÄs vÄ“rtÄ“šanas pieejas katrai objektu kategorijai, nepamatoti aizbildinoties ar informÄcijas nepietiekamÄ«bu (šobrÄ«d kadastrÄlajÄ vÄ“rtÄ“šanÄ izmaksu pieeja pielietota inženierbÅ«vÄ“m, ieņēmumu pieeja tikai mežiem, pÄrÄ“jiem objektiem – tirgus pieeja (ar vienu bÅ«tisku iebildi, ka tÄm objektu kategorijÄm, par kurÄm ir maz darÄ«jumu, tiek piemeklÄ“ti un pielÄgoti „lÄ«dzÄ«gu” objektu kategoriju dati)).
Visi šie trÅ«kumi nav nekÄds jaunums, uz tiem norÄdÄ«ts, un tie ir jau bijuši iekļauti KadastrÄlÄs vÄ“rtÄ“šanas sistÄ“mas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitÄtes nodrošinÄšanas koncepcijÄ2, kas ir spÄ“kÄ arÄ« šobrÄ«d un kuru kÄ Ministru kabineta rÄ«kojumu 2012. gadÄ parakstÄ«ja arÄ« tieslietu ministrs BordÄna kungs.
Interesanti, ka astoņu gadu laikÄ VZD nav novÄ“rsis nevienu no iepriekš konstatÄ“tajiem trÅ«kumiem un, atsakoties no pamatprincipa noteikt kadastrÄlo vÄ“rtÄ«bu vidÄ“jÄ lÄ«meņa atbilstÄ«bu zemÄkajam tirgus lÄ«menim, kadastrÄlÄs vÄ“rtÄ«bas nosakot 85% apmÄ“rÄ no vidÄ“jÄ tirgus lÄ«meņa (kÄ tas ir bijis iepriekš un kÄ arÄ« paredzÄ“ts augstÄkminÄ“tajÄ koncepcijÄ), ir nonÄcis pie absurdas situÄcijas, ka aprÄ“Ä·inÄtÄs projektÄ“tÄs kadastrÄlÄs vÄ“rtÄ«bas ir augstÄkas nekÄ sertificÄ“tu vÄ“rtÄ“tÄju noteiktÄs tirgus vÄ“rtÄ«bas un tirgus cenas.
KÄ Latvijas Īpašumu vÄ“rtÄ“tÄju asociÄcijas valdes loceklis varu apliecinÄt, ka arÄ« Latvijas Īpašumu vÄ“rtÄ“tÄju asociÄcija kategoriski norobežojas no sagatavotajÄm projektÄ“tajÄm kadastrÄlajÄm vÄ“rtÄ«bÄm 2022. gadam un neatbalsta Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrÄlo vÄ“rtÄ«bu bÄzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam", par ko sagatavots attiecÄ«gs iesniegums.
1 http://kadastralavertiba.lv/cenu-indekss-valsti/, http://kadastralavertiba.lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem/
2 https://likumi.lv/doc.php?id=251895&version_date=07.10.2012
* sertificÄ“ts nekustamÄ Ä«pašuma vÄ“rtÄ“tÄjs