Iesaki rakstu:

Latvijas nekustamo Ä«pašumu darÄ«jumu asociācija LANĪDA aicina “iesaldÄ“t” šÄ brīža kadastrālās vÄ“rtÄ«bas, lai novÄ“rstu negatÄ«vās sekas, kas prognozÄ“to kadastrālo vÄ“rtÄ«bu pieņemšanas gadÄ«jumā radÄ«sies gan mājsaimniecÄ«bām, gan tautsaimniecÄ«bai kopumā. Turklāt tās turpmāk jānosaka 85% apmÄ“rā no vidÄ“jā tirgus lÄ«meņa, kā tas savulaik normatÄ«vos bija paredzÄ“ts.

Nekustamā Ä«pašuma eksperti arÄ« rosina sākt jaunas kadastrālās vÄ“rtÄ“šanas metodikas izstrādi un veikt jaunus kadastrālās vÄ“rtÄ«bas bāzes aprÄ“Ä·inus.

Jāatgādina, ka Tieslietu ministrija un Valsts zemes dienests (VZD) sabiedrÄ«bas lÄ«dzdalÄ«bai nodeva Ministru kabineta noteikumu projektu „Noteikumi par kadastrālo vÄ“rtÄ«bu bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam”, atbilstoši kuram ir aprÄ“Ä·inātas projektÄ“tās kadastrālās vÄ“rtÄ«bas, tās ir publicÄ“tas portālā kadastrs.lv. Tās ir sacÄ“lušas pamatÄ«gu sašutuma vÄ“tru, jo Ä«paši nekustamā Ä«pašuma nodokļa kontekstā.

LANĪDA jau vÄ“rsa uzmanÄ«bu uz to, ka prognozÄ“tās vÄ“rtÄ«bas paredz bÅ«tisku pieaugumu daudzos nekustamā Ä«pašuma tirgus sektoros, un projekta akceptÄ“šanas gadÄ«jumā ir jārÄ“Ä·inās ar ievÄ“rojamu mājokļu izmaksu kopÄ“jo kāpumu. PrognozÄ“tās kadastrālās vÄ“rtÄ«bas nereti krietni pārsniedz Ä«pašumu pašreizÄ“jo tirgus vÄ“rtÄ«bu. KomercÄ«pašumu gadÄ«jumā itin bieži varÄ“tu rasties situācija, ka liela vai pat lielākā daļa no plānotajiem nomas ieņēmumiem bÅ«s jānovirza nekustamā Ä«pašuma nodokļa nomaksai.

Šos un citus aspektus, savus priekšlikumus eksperti izteikuši tikko kā notikušajā VZD rÄ«kotajā diskusiju, kurā piedalÄ«jās LANĪDA un Latvijas Ä«pašumu vÄ“rtÄ“tāju asociācijas (LĪVA) pārstāvji.

Absurdi šÄ·iet, ka, minot konkrÄ“tus piemÄ“rus, kur noteiktajai kadastrālajai vÄ“rtÄ«bai nav kopsakarÄ«bas ar reālo tirgus cenu, VZD dienesta pārstāvji tā arÄ« nespÄ“ja izskaidrot, kā ir radusies šÄda situācija. Taču neapstrÄ«dams ir fakts, ka ļoti daudzos gadÄ«jumos noteiktās kadastrālās vÄ“rtÄ«bas ievÄ“rojami (lÄ«dz pat 5-6 reizÄ“m) atšÄ·iras no reālajām tirgus vÄ“rtÄ«bām, kas apliecina sistÄ“mas, metodikas kļūdu VZD darbā.

MÅ«su pieredze rāda, ka nepamatoti augstās kadastrālās vÄ“rtÄ«bas ir tieši lielai daļai komercÄ«pašumu (biroju Ä“kas/Ä«res nami, noliktavu kompleksi, ražošanas Ä“kas), kur nekustamā Ä«pašuma nodokļa paaugstinājumam var bÅ«t graujošas sekas.

Nomnieki papildus esošajai nomas maksai nespÄ“s maksāt paaugstinātu nodokļa likmi un tiks prasÄ«ta nomas maksas atlaide Ä“ku Ä«pašniekiem vai arÄ« nomnieki-Ä«rnieki bÅ«s spiesti noslÄ“gtos lÄ«gumus uzteikt un meklÄ“t lÄ“tākas telpas.

Ir pilnÄ«gi skaidrs, ka paaugstinātais nekustamā Ä«pašuma nodoklis neveicina tirgus attÄ«stÄ«bu, tieši pretÄ“ji – tas novedÄ«s pie situācijas, kad liela daļa namÄ«pašnieku vairs nespÄ“s pilnvÄ“rtÄ«gi pārvaldÄ«t Ä“kas, plānot ieguldÄ«jumus, un kopÄ“jais investÄ«ciju klimats strauji pasliktināsies. ŠÄdi nepārdomāti lÄ“mumi un to tālākā virzÄ«ba, kad pats VZD atzÄ«st, ka nespÄ“j sarežģītiem un lieliem Ä«pašumiem precÄ«zi noteikt vÄ“rtÄ«bas, ir bÄ«stams un var izraisÄ«t nākošo ekonomisko krÄ«zi un vairāku ārvalstu investoru, fondu aiziešanu no Latvijas.

Pašlaik kadastrālās vÄ“rtÄ«bas noteikšanas metodika klibo. Savulaik kadastrālās vÄ“rtÄ“šanas noteikumos bija ietverta prasÄ«ba pÄ“c 85% “drošÄ«bas spilvena” jeb kadastrālās vÄ“rtÄ«bas bija jānosaka 85% apmÄ“rā no vidÄ“jā tirgus lÄ«meņa, savukārt tagad to atbilstÄ«bu valsts ir noteikusi robežās no 90 lÄ«dz 110%.

ProblÄ“ma ir tā, ka, vÄ“rtÄ“jot Ä«pašumus masveidā, netiek ņemti vÄ“rā dažādi specifiski konkrÄ“ta Ä«pašuma faktori, lÄ«dz ar to ir liela datu dispersija/izkliede, neprecizitāte. Kāda noteikta Ä«pašuma faktiskā tirgus vÄ“rtÄ«ba tādÄ“jādi var bÅ«t gan bÅ«tiski zemāka par “vidÄ“jo temperatÅ«ru slimnÄ«cā”, gan vairākas reizes to pārsniegt.

Tā kā kadastrālā vÄ“rtÄ«ba nevar pārsniegt konkrÄ“ta nekustamā Ä«pašuma tirgus vÄ“rtÄ«bu, kā arÄ«, ņemot vÄ“rā masveida vÄ“rtÄ“šanas metožu nenovÄ“ršamu iespÄ“jamo neprecizitāti attiecÄ«bā uz konkrÄ“to nekustamo Ä«pašumu, "drošÄ«bas spilvens" varÄ“tu bÅ«t pat 75% apmÄ“rā no vidÄ“jā tirgus lÄ«meņa.

Kadastrālo vÄ“rtÄ«bu pārskatÄ«šana bÅ«tu jāveic kopā ar nozares profesionāļu ieteiktajiem metodikas uzlabojumiem, kas, pirmkārt, nodrošinātu objektÄ«vu vÄ“rtÄ«bu atspoguļošanu, otrkārt, noteiktu agrāk plānoto kadastrālo vÄ“rtÄ«bu ierobežošanu ne vairāk kā 85% apmÄ“rā no tirgus vÄ“rtÄ«bas un, treškārt, novÄ“rstu risku, ka noteiktu objektu prognozÄ“tā kadastrālā vÄ“rtÄ«ba var bÅ«tiski pārsniegt tirgus vÄ“rtÄ«bu. Ir nepieciešami uzlabojumi arÄ« VZD procedÅ«rās, jo ir piemÄ“rs, kad VZD neaktualizÄ“ Ä«pašuma stāvokli atbilstoši reālajai situācijai dabā – RÄ«gas centrā ir pašvaldÄ«bas piespiedu kārtā nojaukta Ä“ka, kas dabā nepastāv, taču pastāv kadastra datu bāzÄ“ ar vÄ“rtÄ«bu virs miljons eiro, no kā attiecÄ«gi tiek aprÄ“Ä·ināts nodoklis.

Turklāt kadastrālo vÄ“rtÄ«bu izmaiņas jāveic kontekstā ar konkrÄ“tiem nodokļu politikas mÄ“rÄ·iem, pretÄ“jā gadÄ«jumā ir skaidrs, ka, ieviešot prognozÄ“tās kadastrālās vÄ“rtÄ«bas bez nekustamā Ä«pašuma nodokļa korekcijām, izmaksu pieauguma slogs daudzos gadÄ«jumos bÅ«s nepanesams. Korekcijas var veikt gan ar neapliekamo summu ieviešanu, gan nodokļu likmes samazināšanu, gan speciālo vÄ“rtÄ«bu izmantošanu nodokļa aprÄ“Ä·inam. BÅ«tiski, lai šÄ« polemika nebÅ«tu vÄ“rsta uz populismu un papildu rÅ«pÄ“m par vienÄ«gā mājokļa atvieglojumiem stratÄ“Ä£iski paredzÄ“tu arÄ« komercÄ«pašumu, attÄ«stÄ«bas projektu un naudas plÅ«smas objektu investÄ«ciju mÄ“rÄ·u sasniegšanu un tirgus izaugsmi. IgnorÄ“jot šos jautājumus, riskÄ“jam ar iepriekš pieminÄ“to tirgus segmentu vÄ“rtÄ«bas ilgtermiņa samazināšanos un stagnāciju.

BÅ«tu vÄ“rts analizÄ“t un pārņemt labās prakses piemÄ“rus no kaimiņvalstÄ«m. PiemÄ“ram, lÄ«dzÄ«gi kā Lietuvā arÄ« pie mums varÄ“tu tikt ieviesta iespÄ“ja konkrÄ“ta Ä«pašuma Ä«pašniekam apstrÄ«dÄ“t aprÄ“Ä·ināto kadastrālo vÄ“rtÄ«bu, pamatojoties uz neatkarÄ«ga sertificÄ“ta vÄ“rtÄ“tāja atzinumu – veikto Ä«pašuma novÄ“rtÄ“jumu.

Eksperti mudina izskatÄ«t arÄ« iespÄ“ju ar nekustamā Ä«pašuma nodokli aplikt tikai zemi, kā tas savukārt ir Igaunijā.